上海市住房公积金个人住房贷款管理办法

（公开征求意见稿）

 

　　第一章 总则

 

　　第一条 为支持职工基本住房消费，规范住房公积金个人住房贷款管理，有效防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》、《上海市住房公积金管理若干规定》及国家和本市的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

 

　　第二条 本办法所称的住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款），是指运用住房公积金向在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存职工发放的贷款。

 

　　第三条 本办法适用于本市行政区域内公积金贷款的管理，包括纯公积金贷款、组合贷款中的公积金贷款部分、住房公积金个人住房贴息贷款（以下简称贴息贷款）等其他形式的公积金贷款。

 

　　第四条 借款人申请办理公积金贷款应当遵循平等自愿、诚实信用、依法合规的原则。

 

　　第五条 公积金贷款管理应当遵循公开透明、公平公正、风险可控、高效便民的原则。

 

　　第六条 上海市住房公积金管理委员会（以下简称市公积金管委会）是本市公积金贷款政策制定和重大事项的决策机构，负责确定差别化住房公积金贷款政策及影响贷款额度的参数设置、审议住房公积金呆坏账核销、贴息贷款、资产证券化等重要事项、审批商业银行或者专业服务机构承办公积金贷款业务的资格以及国家和本市规定的其他职责。

 

　　第七条 上海市公积金管理中心(以下简称市公积金中心)是本市公积金贷款的管理机构，负责执行市公积金管委会各项决定及授权事项、组织实施公积金贷款业务、承担公积金贷款风险以及国家和本市规定的其他职责。

　　市公积金中心应当建立有效的公积金贷款管理机制，制定公积金贷款管理制度及操作规范，建立健全风险管控体系，实施公积金贷款全流程管理。

　　第八条 承办公积金贷款业务的商业银行或者专业服务机构（以下统称受托机构）需符合国家和本市的规定和准入条件并经市公积金管委会审批通过。

　　市公积金中心应当与受托机构签订书面委托协议，明确双方权利、义务和责任，并对受托机构业务办理情况进行日常监督考核。

 

第二章 贷款对象与条件

 

　　第九条 公积金贷款的对象为正常缴存住房公积金的职工。

　　在本市缴存住房公积金的城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者（以下统称个人缴存者），还应当符合缴存住房公积金协议的约定。

　　在外省市缴存住房公积金的职工（不包括个人缴存者），在本市购买自住住房时需要申请公积金贷款的，还应当具有本市户籍。

 

　　第十条 借款人应当同时符合以下条件：

　　（一）符合国家及本市房地产调控政策规定的条件；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）已支付不低于规定比例的首付款资金；

　　（四）当前连续足额缴存住房公积金达到规定期限，且没有未终止的住房公积金提取约定（包括但不限于住房公积金提取还贷约定、住房公积金提取支付租金约定及其他住房消费提取约定等）；

　　（五）具有良好的信用记录与还款意愿；

　　（六）具有稳定合法的经济收入来源和偿还贷款本息的能力，且借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务或者可能影响公积金贷款偿还的其他债务；

　　（七）必须是购买、建造、翻建、大修本市住房的产权人并能够提供购买、建造、翻建、大修的相关合同或者证明文件、身份证明、首付款证明及符合规定的其他材料；贷款用途为购房的，所购买的房屋必须为本市具有所有权的自住住房；

　　（八）能够提供市公积金中心认可的担保方式；

　　（九）符合市公积金管委会规定的其他条件。

　　前款第（三）、（四）项中的首付款资金规定比例和规定期限由市公积金管委会制定后公布执行。

 

　　第十一条 共同借款人应当为借款人的配偶、父母、子女。

　　购买共有产权保障住房的，除前款规定的对象外，共同产权人也可作为共同借款人。

　　在外省市缴存住房公积金的职工申请公积金贷款，共同借款人仅限为借款人的配偶，且配偶应当具有本市户籍；或者配偶不具有本市户籍，但在本市或者借款人缴存地缴存住房公积金。

　　共同借款人应当符合本办法第十条第一款除第（七）、（八）项外的其他全部条件。

　　共同借款人应当承担偿还公积金贷款的连带责任。

 

　　第十二条 公积金贷款支持购买本市首套自住住房或者第二套改善型自住住房的缴存职工家庭。市公积金中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

 

　　第十三条 借款人和共同借款人均实行贷款次数限制。

　　贷款次数限制规则由市公积金中心拟订并经市公积金管委会审议通过后公布执行。

 

　　第十四条 外省市缴存住房公积金的职工在本市申请公积金贷款的，其本人及配偶、共同借款人应当在本市没有使用过公积金贷款，且在缴存地没有使用过公积金贷款或者仅有一次公积金贷款记录且贷款已还清，同时其购买的自住住房为本市首套住房。

 

　　第十五条 借款申请人有下列情形之一的，不予贷款：

　　（一）中国人民银行征信中心个人信用报告中的信贷交易行为存在当前逾期尚未归还的；

　　（二）最近五年存在连续6期(含)以上或者累计超过12期(含)的逾期记录；

　　（三）存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的；

　　（四）最近5年内被认定存在违法违规提取他人或者本人住房公积金账户内存储余额的，或者通过虚假购房交易、提供虚假材料等欺骗手段申请公积金贷款行为的；

　　（五）存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

 

　　第十六条 市公积金中心应当与中国人民银行、房屋管理部门、民政部门、个人征信管理部门等相关部门实现信息共享，高效开展贷款条件的认定工作。

 

第三章 贷款额度、期限和利率

 

　　第十七条 每户家庭公积金贷款额度应当同时符合下列限额标准：

　　（一）不高于按照借款人和共同借款人住房公积金账户存储余额之和的倍数与补充住房公积金账户存储余额之和的倍数确定的贷款限额之和；

　　（二）不高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋总价款；

　　（三）不高于按照借款人和共同借款人共同还款能力确定的贷款限额；

　　（四）不得高于本市家庭或者个人最高贷款限额，其中，最高贷款限额与累计缴存时间及信用状况相关；

　　（五）影响贷款额度的其他因素。

 

　　第十八条 市公积金中心应当根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不超过30年，且不长于借款人法定退休后5年。个人缴存者以及外省市缴存住房公积金的职工在本市申请公积金贷款的，最长期限均不得超过借款人法定退休年龄。

　　计算共同借款人贷款额度时使用的贷款期限，不得超过按借款人条件确定的最长贷款期限。

 

　　第十九条 公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率和差别化住房公积金贷款政策执行

　　贷款期限在1年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息，合同利率不调整；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于利率调整的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率。

 

　　第二十条 本办法第十七条中的公积金账户存储余额倍数、首付款比例、还款能力计算公式、家庭和个人最高贷款限额，由市公积金管委会根据房地产市场调控方向、本市住房消费水平、社会人均收入情况及住房公积金流动性情况等综合确定后公布执行。

 

第四章 贷款担保

 

　　第二十一条 公积金贷款担保方式以抵押为主，借款申请人应当将购买、建造、翻建、大修的自住住房产权进行抵押。

　　市公积金中心可根据借款人和抵押物的实际情况要求追加抵押、保证或者质押。

 

　　第二十二条 当出现以下情形时，市公积金中心可要求借款人追加担保：

　　（一）借款人所购房屋为期房，应当由开发商提供阶段性担保或者提供市公积金中心认可的其他保证担保；

　　（二）曾发生过贷款或者信用卡等借款行为逾期，但申请公积金贷款前已还清；

　　（三）因借款合同变更造成还款能力下降，可能影响公积金贷款偿还的；

　　（四）市公积金中心认定的其他情形。

 

　　第二十三条 公积金贷款担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利和为实现债权所需的费用。

 

　　第二十四条 担保方式为抵押的，应当符合以下规定：

　　（一）市公积金中心为第一顺位抵押权人；

　　（二）借款人以所购买、建造、翻建、大修的住房作为抵押的，必须以住房价值全额用于贷款抵押；

　　（三）抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向本市不动产权属登记部门办理抵押登记手续。

 

　　第二十五条 担保方式为保证的，应当符合以下规定：

　　（一）保证人应当为拥有良好信用资质的法人，具有代为偿还全部贷款本息的能力，并符合市公积金中心规定的其他条件；

　　（二）保证人为公积金贷款提供担保时，应当与市公积金中心、受托银行签订书面合同，提供承担连带责任的保证。

 

　　第二十六条 担保方式为质押的，应当符合以下规定：

　　（一）本办法所称质押为权利质押，出质人可以是借款人，也可以是第三人；

　　（二）出质人必须提供市公积金中心认可的有价证券作为质物；

　　（三）采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，生效日期按国家的相关规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

 

　　第二十七条 市公积金中心在贷款发放前应当对抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性、保证人的偿还能力进行严格审查；在担保期内应当加强对抵押物、质物和保证人的管理，定期检查，防范风险。

 

第五章 贷款程序

 

　　第二十八条 符合本办法第十条规定的借款申请人可向公积金贷款受理网点提出借款申请。借款申请人应当按要求提供真实完整的申请材料，并配合贷款调查和审核。

 

　　第二十九条 受理网点对符合条件、材料齐全的借款申请应当予以受理；借款申请人不符合贷款条件或者申请材料不齐全，受理网点可以不予受理，但需告知借款申请人原因。

　　受理网点应当对借款申请人提交的材料进行审核并将审核通过的借款申请提交至市公积金中心审批。

 

　　第三十条 市公积金中心应当结合借款申请人的收入、债务、信用记录、贷款用途、担保情况等，对借款申请人的偿还能力、信用状况、风险程度等进行全面评估。

　　市公积金中心应当在国家规定期限内完成贷款审批，并通知借款申请人审批结果。

 

　　第三十一条 贷款审批通过后，借款申请人应当与市公积金中心签订书面借款合同，并在相关条款中明确担保事项。借款合同须面签，保证借款申请人借款意愿的真实性。

 

　　第三十二条 借款申请人应当根据借款合同的约定办理担保手续，并将权属清晰、真实有效的房屋他项权证和其他符合担保落实条件的相关担保文件交至受理网点。

 

　　第三十三条 对已落实市公积金中心认可的担保且符合其他放款条件的借款申请，商业银行应当按照借款合同约定将贷款资金支付给借款人交易对象，并及时通知借款人贷款发放的结果。

 

第六章 贷款偿还

 

　　第三十四条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还公积金贷款本息。

 

　　第三十五条 公积金贷款的还款方式包括：

　　（一）贷款期限在1年（含）以内的，实行到期一次还本付息，利随本清；

　　（二）贷款期限在1年以上的，实行按月等额本息还款法或者等额本金还款法归还贷款本息；

　　（三）市公积金中心认可的其他还款方式。

 

　　第三十六条 借款人可根据借款合同约定提前偿还部分或者全部贷款本息。

 

　　第三十七条 借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款的，应当按借款合同约定或者国家有关规定支付罚息和复利等。

 

　　第三十八条 受托银行应当根据借款人的需要为其出具本人的还款明细、贷款结清证明等有关贷款还款信息的证明。

 

　　第三十九条 除使用自有资金归还贷款本息外，借款人可以提取本人住房公积金用于偿还纯公积金贷款、组合贷款、贴息贷款和商业性个人住房贷款。

 

　　第四十条 当提取住房公积金偿还纯公积金贷款、组合贷款和贴息贷款时，在提取本人住房公积金账户存储余额不足时，可以提取其配偶、父母和子女的住房公积金账户存储余额用于偿还上述贷款。

　　共有产权保障住房的提取还贷人，除本人及其配偶、父母和子女外，本人的兄弟姐妹也可以作为提取还贷人。

　　提取非借款人本人住房公积金账户存储余额的，需征得提取还贷人本人的书面同意。

 

　　第四十一条 借款人及其配偶、共同借款人的住房公积金账户存储余额优先用于偿还公积金贷款，公积金贷款未结清前，不得进行其他用途的住房公积金提取；其他提取还贷人在提取还贷协议未终止前，不得进行其他用途的住房公积金提取。

 

　　第四十二条 当借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款的，市公积金中心有权扣划借款人和共同借款人的住房公积金账户存储余额用于归还公积金贷款本息，直至贷款正常归还为止。

 

第七章 合同的变更和终止

 

　　第四十三条 公积金借款合同需要变更的，必须经借款人、贷款人、担保人协商同意，并依法签订变更协议。

 

　　第四十四条 公积金借款合同变更包括以下类型：

　　（一）借款人变更；

　　（二）共同借款人变更；

　　（三）抵押人变更；

　　（四）抵押物变更；

　　（五）还款方式变更；

　　（六）借款期限变更；

　　（七）市公积金中心批准的其他变更类型。

 

　　第四十五条 因离婚、死亡等法定原因需要变更借款人的，满足规定条件的新借款人可申请进行借款人变更，有担保合同的，还应当进行担保变更。

 

　　第四十六条 因离婚、死亡等法定原因，借款人可申请减少共同借款人，有担保合同的，还应当进行担保变更。

 

　　第四十七条 借款人和共同借款人以外的抵押人因故需要变更的，在征得全体抵押人同意后，可申请变更。

 

　　第四十八条 发生以下情形之一的，借款人可申请抵押物变更：

　　（一）借款人因房屋质量问题要求开发商换房，所换房屋属同一小区，且房价基本相等的；

　　（二）抵押物所在街道、楼牌号名称发生变化的；

　　（三）抵押物建筑面积、相应的土地使用面积发生变化的；

　　（四）因市政规划等原因需要拆迁的；

　　（五）法律、法规规定的其他情形。

 

　　第四十九条 借款期限在1年以上的，借款人可根据借款合同约定申请借款期限变更。

 

　　第五十条 发生以下情形之一的，可以申请贷款期限延长，但延长后的剩余贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后的5年以及根据房屋特征确定的最长贷款期限：

　　（一）借款人连续失业两年以上或者借款人本人及其配偶、父母、子女患重大疾病造成借款人还款能力下降的；

　　（二）因发生第四十五条规定情形，新借款人还款能力不如原借款人的。

 

　　第五十一条 借款人部分提前还款后需缩短贷款期限的，可申请变更。

　　缩短后的剩余借款期限不得低于变更申请时按其年还款能力计算所得出的最低贷款年限。

 

　　第五十二条 经市公积金中心的审核同意，借款人可根据担保合同的约定进行担保合同变更，未经市公积金中心同意进行的担保合同变更无效。

 

　　第五十三条 保证人失去担保资格和能力，或者发生合并、分立、破产时，借款人应当变更保证人并重新办理担保手续。

 

　　第五十四条 借款人按借款合同约定履行全部还款义务后，抵押物或者质物返还抵押人或者出质人，借款合同终止。

 

第八章 贷后管理

 

　　第五十五条 市公积金中心应当采取有效方式对贷款使用情况、借款人的还款能力和履约情况、担保物权及保证人变化等情况进行跟踪检查和监控分析，对风险隐患进行监控、预警、核查，确保贷款资产安全。

 

　　第五十六条 对于逾期未收回的贷款，市公积金中心应当及时采取催收、诉讼、处置抵质押物等有效措施保全债权。

 

　　第五十七条 借款人应当接受市公积金中心对其贷款使用情况、还款能力、担保状况变化等情况的监督核查，及时告知市公积金中心发生的可能影响贷款偿还的事件，并配合市公积金中心采取的相关债权保全措施。

 

　　第五十八条 市公积金中心应当实行贷款资产风险分类管理，对于出现损失的贷款，根据相关政策进行认定、核查，符合贷款核销政策的，应当在履行规定程序后办理贷款核销手续。

　　核销后的公积金贷款应当账销案存，继续做好资金回收工作。

 

　　第五十九条 市公积金中心应当将公积金贷款审核、发放、回收过程中能够真实、完整记录的贷款档案（包括纸质文档及电子文档）及时进行接收、整理，并根据国家相关规定规范移交、归档、保管、销毁等事项。

 

　　第六十条 贷款已结清的，档案保管期限应当按国家规定年限妥善保管；贷款逾期未收回和呆账核销的贷款档案要永久保管。

 

第九章 流动性管理

 

　　第六十一条 市公积金中心应当建立和贷款业务模式及流动性风险状况相适应的流动性管理框架，在合法合规的基础上综合运用市场化融资渠道，加强贷款发放资金的管理，最大程度地降低流动性风险，维护缴存职工的贷款权益。

 

　　第六十二条 报经市公积金管委会批准，市公积金中心可使用已发放未结清的公积金贷款资产在金融市场上发行资产支持证券、公积金贷款转商业贷款等市场化方式筹措资金，用于满足本市缴存住房公积金职工的基本住房贷款需求。

 

　　第六十三条 报经市公积金管委会批准，市公积金中心可与商业银行合作开展贴息贷款，由商业银行以自有资金向借款人发放贷款，满足本市缴存住房公积金职工的基本住房贷款需求。

　　市公积金中心享有对贴息贷款的置换权利，可根据流动性管理要求及本地房地产市场等情况报经市公积金管委会批准后将贴息贷款置换为公积金贷款。

 

　　第六十四条 当住房公积金个贷率超过98%，且连续两个月呈现资金净流出而不足以应对未来一段时间的贷款需求时，市公积金中心应当及时公告或者告知借款申请人贷款发放将轮候，并公布贷款轮侯规则。

　　贷款轮候规则由市公积金中心拟订，报市公积金管委会批准后公布执行。

 

第十章 法律责任

 

　　第六十五条 借款人有以下情形之一的，市公积金中心可按第六十六条规定追究其责任：

　　（一）借款人采用欺骗、违规等手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料等方式骗取贷款；

　　（二）借款人挪用贷款、改变贷款用途；

　　（三）个人缴存者取得公积金贷款后，不再按约履行缴存义务；

　　（四）违反本办法或者借款合同约定的其他行为。

 

　　第六十六条 借款人出现第六十五条规定情形之一的，市公积金中心可依法采取以下一种或者多种处置方式：

　　（一）限期纠正违规行为；

　　（二）提前收回全部贷款，处置抵押物或者质押物；

　　（三）将职工不良记录记入公积金监管系统，并提交中国人民银行个人信用征信系统及其他受认可的社会信用信息平台；

　　（四）取消职工自违规行为认定之日起5年的公积金贷款资格；

　　（五）按《上海市住房公积金管理若干规定》处违法所贷款额一定比例的罚款；

　　（六）构成犯罪的，依法追究刑事责任；

　　（七）按照借款合同或者借款人签订的其他协议的约定追究责任；

　　（八）经市公积金管委会批准的其他方式。

 

　　第六十七条 受托机构未按照公积金贷款的政策、流程和规定办理公积金贷款业务，市公积金中心将根据有关法律法规和委托协议追究受托机构的责任。

　　受托机构违规挪用住房公积金资金的，市公积金中心应当解除委托协议，并追究相关机构和人员的责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

 

第十一章 附则

 

　　第六十八条 购买共有产权保障房贷款、个人缴存者贷款、异地缴存职工贷款和建造、翻建、大修住房贷款专项管理办法将另行制定。

 

　　第六十九条 本办法由市公积金管委会负责解释。

 

　　第七十条 本办法自  年  月  日起施行。有效期五年。